在国外投资房产，犹如在放风筝，放风筝的人是投资者，风筝线是房产销售公司，风筝则是国外的房子。

三者缺一不可，协力合作，风筝才会升空翱翔。

一旦风筝线断了，风筝就会脱离风筝人的掌控，跌落尘土或随风飞走。

如果房产销售公司倒闭了，投资人在国外的房子将随时脱离掌控，房子的去留难以得知，损失难以衡量。

今天，我们将对【房屋即将交割的业主】面临【房产销售公司倒闭】的【售后难题】展开解答。

解答目录：

海外房产马上就要交割了，如果错过了最后期限，会有什么损失？

谁来帮我交割和验房？

如何交割？如何验房？

如果验房发现房屋有瑕疵，谁帮我对接建筑商？

交割的时候我还需要支付哪些费用？

我本打算交割后将房子出租的，现在谁来帮我出租？

① 错过交割期限，将有什么后果？

众所周知，在国外买房，交割前需要将尾款支付给开发商，如果错过了最后期限，没有顺利完成尾款交付和交割，有可能会被开发商追究法律责任。

这不，下面就有个中国业主楼花交付失败的真实案例：

合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例。

开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要了以下的赔偿：

土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3,000澳币；

延期交付所产生的滞纳利息，逾48,000澳币；

市场销售费用，包含市场支出，逾6,500澳币；

卖家中介佣金，逾37,000澳币；

以及相关律师费2,000澳币；

和其它成本。

70万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计近10万澳币的惩罚金律师信！

此外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。由此能看出，澳洲买楼花的买家在房屋还没有过户之前，是处于弱势的法律地位的。

不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。

简单来说，开发商通常有权利至少没收买家10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且还可以继续向买家追讨再出售时，若低价成交的差价部分。

② 谁来帮我交割？帮我验房？

之前卖房子给我的销售人员已经离职了，销售公司也跑路了，我的房子还在国外，怎样才能找个信得过的人或者是公司来帮我交割验房？

听说国外当地的Properrty manager年薪几十万澳币，一个人手上堆着上百个case处理，他们能不能帮我交割都是个难题，更别说是加急处理了。

什么是“交割”？

简单来说，交割（Settlement）就是正式过户，买家在当天真正成为房产的主人。

在法律意义上：交割就是银行与买家和卖家法律代表（solicitor）一起来最终完成您所购买房产上的法律、经济和贷款等各项事宜，将把房产的产权从卖家名下正式转到您的名下，双方结算所有款项。

交割的具体日期一般会出现在您所签字的合约上。

在交割之前，您需要完成的事

拥有一个过户代理人，一般都是您的房产律师；
准备好买家和卖家双方都已签好字并注明交割具体日期的合同；
准备好足够的现金或贷款用于支付交割所需的所有费用，包括印花税、律师费、保险费、注册费以及相关其他费用；
已经对房产做好最终检查（final inspection），房子的结构、电器和设施与合同里的描述一致；

谁来交割：专业的海外房产律师或过户代理人。

谁来验房：专业的海外验房师对房产做最终检查。

③ 如何交割？如何验房？

如何交割

买家的过户代理人(房产律师或交割师)，银行代理人和卖家代理人会在指定时间地点共同签署相关文件，并提交给澳洲产权管理部门（买家本人可不参与这个过程），之后买家将被正式注册为房产的所有者。

律师或者交割师会代办一切交割手续，办好之后，律师或者交割师会通知买家：一般律师会帮买家保管钥匙。

交割常见问题

1. 哪些情况会导致交割过户无法完成?

买家没有按期获得贷款审批，导致无法交割过户属于买家过失。
买方或卖方银行不能按期预约过户。这个问题多数在买卖双方都有贷款的情况下发生。
所购房产处于出租阶段，过户因为租客延期交房而无法完成。

2. 交割日能否提前或延期？

对于二手房现房，只要买卖双方都同意并且在贷款等手续就绪后，买方就可以告知自己的律师和对方律师商量提前交割。

同时从卖家角度来说，根据澳洲规则，卖家也可以在合同里面写明正当的过户延期时间从而不需负法律责任，一般而言卖家可以延期两周左右。

3.资金到位后是否当天就能过户？

不是的。买家律师告知准业主确定过户日期，律师确认资金到位后，根据买家要求，预定过户日，需时2-3天。

4.交割的时候买家需要在场吗？

不需要。交割只需要买卖双方律师协助完成，交割完成后，准业主到指定地点领取钥匙和相关资料即可。

5.没有“房产证”如何证明房子是我的？

以下的其中一项都能证明：

卖买合约；
过户确认信；
Certificate of Title;
市政管理费账单

如何验房

在交割之前，您本人或者指定代理人去最终仔细检查一下您购置的房产，确保房子里的电器和设施等都可以正常工作，并与合同描述一致。

不过一般建议聘请专业人士检查房产，因为术业有专攻，专业优秀的验房师可以检查到外行人无法检查出来的内在问题，排查并及时解决结构性瑕疵问题，能帮你在以后省下一大笔钱，同时也是一道安全保障。

④ 如果验房发现有问题，该找谁？

尽管澳洲房产监管严格，但也难保不会出现问题，而房屋保修则是许多买家极其容易忽视的问题。

如果买家购买的是新房或者房屋配套，买家都会享有建筑商所给予的6个月保养期限和一些房子内部设备的制造商厂期保养。

在检查房子内部时，如果验房师发现任何需要维修的问题，买家的房产代理人会找建筑商来审查和进行必要的修理。

⑤ 交割时我还需要支付哪些费用？

交割所需费用包括印花税、律师费、保险费、注册费以及相关其他费用，买方需要提前准备好现金或贷款来支付。

买家需要注意的是，大额资金的转移，尤其是跨银行转账，一般不能保证当天或隔日到账。所以，买家应该至少提前一周开始筹备资金的周转，避免因资金到账不及时而延迟过户。

⑥ 打算房子交割后出租，谁来帮我出租？

如果买家决定将房子用来出租投资，在帮补房贷之余，每月有一份稳定的租金收入也不失为一种双赢的海外房产投资方式。

在国外，想要出租房子，必须要有一个专业权威的物业管理公司代替业主出租打理。

业主将房子授权给物业管理公司出租打理后，物业管理公司将会为业主挑选出优质的租客，安排租客入住。

出租国外的房产，这里面的学问可不少，从日常的房屋租金评估，广告挂牌，租客筛选，再到租金收取，账单明细，日常维修维护，出租期间的房东保险代买，年度报税等等都是业主不能轻易忽视的。

只有经验丰富的物业管理公司，才能将海外的房产出租事宜处理的面面俱到。海外莱福是专业的海外房产管理专家，在全球各地拥有权威房产服务商为业主提供专业的日常出租出售服务。

就连前期的房屋交割，验房，对接开发商建筑商等业务，海外莱福都有对应的专业团队帮助业主处理。

考虑到我们国内的业主可能受语言，时差，距离等障碍因素对海外房产投资抱有顾虑之心，海外莱福在国内珠三角、长三角等各区域提供全中文的一对一房产管家服务，例如中文客服，中文账单，中文验房例检报告等出租文件。

海外莱福还研发了SAAS房源管理平台，微信小程序，方便业主随时随地掌控国外的家。

SAAS & 小程序