骇人听闻 ！
细思极恐！！
最近，海外莱福美国业务部的同事发现了一个惊天大秘密！
可以说是细思极恐，当美国业务部的同事与小编详述美国佛罗里达州奥兰多【橡树湾OAK】房产开发商刻意隐瞒代理商，隐瞒业主漏税，造成业主房产可能被拍卖的后果时，小编简直是惊呆了！
万万没想到在国外买房投资原来还有这种操作？不禁感叹涉世未深！
这个“操作”目前还在秘密进行中，牵涉其中的中国房产代理商和150名中国业主对此完全不知情！
丝毫未察觉到远在美国的房子很有可能即将落入他人手中！
150名中国业主和与此相关的中国房产代理商陷入水深火热之中。
为了不让更多的中国房产代理商遭遇问题开发商的蒙骗，不让更多的业主在国外买房投资中遭受不必要的损失，海外莱福有必要将这个“惊天秘密”公告于众。
下面我们一起来看看橡树湾开发商是如何一步步把代理商和业主逼进死胡同。
【地址】：美国佛罗里达州奥兰多
【户型】：一室一厅/两室一厅
【房型】：公寓
【开发商】：橡树湾OAK
【出租方式】：包租短租
国内网站对橡树湾OAK的项目介绍
租金偏低、COA费用偏高，业主获利少
橡树湾开发商于1991年在美国佛州奥兰多兴建了一栋公寓，重新装修后，将其中的150套公寓卖给了中国业主。
购买合同中写明，橡树湾为150名中国买主提供 4-5年 的包租服务，以短租的形式出租。每月给中国业主返还房产价值的5%～6%租金，并注明租金中已扣除了COA的费用 996美元 和 税费。
橡树湾与业主签订每月返还房产价值的5%～6%租金（650美元）的租赁合同
事实上，这套公寓的租金在市场上大概在 1000-1200美元 左右，橡树湾给业主返还的租金严重偏低。
另外，给中国业主的COA费用996美元已远远超出了正常费用范围。
值得注意的是，橡树湾并没有如期将租金返还给业主，部分业主已有5到11个月没有收到租金了。
【备注】：很多朋友赴美买房后，都会接触到一个名词“COA” （Condo Owner’s Association），即是HOA。是管理房产共有部位的正式法律实体。一方面保障业主的共同的权益，完善公共设施，提高社区的整体品质，另一方面由他们来为小区选择物业公司，签订服务合同，处理各种诉讼事宜等等。
业主被漏税2年半，房产可能被拍卖
重点来了！！！
如果说橡树湾将翻新的公寓卖给中国代理商和中国业主，以超低租金返还，超高COA费用报给业主是违背良心，没道德的行为。
那故意隐瞒中国代理商，隐瞒中国业主，给业主漏缴房产税，土地税，造成业主面临高额罚金，房子可能被拍卖的行为又是何居心呢？
人的一生中有两件事无法避免--死亡和纳税！
美国无房不税。房产税是地方政府的重要收入来源，安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税，所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府甚至有权没收并拍卖房产。
目前，橡树湾承诺给业主每年缴纳房产税、土地税的约定已失约了两年，也就是说，这150名中国业主已有2年多的时间没有缴纳房产土地税了，到今年2018年10月份前，如果橡树湾还没给这150名业主的房子缴税，这150名业主的房屋产权就将可能被公示拍卖。
到那个时候，业主不仅平白无故损失了十几万美金，还要将房子拱手让人，想想都不值！
美国OAK橡树湾房产漏税视频
部分业主两年所欠的房产税款与罚金
部分业主目前所欠的房产税款
疑点重重！开发商的说辞难以让人信服。
总是在度假！签约经纪人疑似造假！
在海外莱福给个别业主查税之时，发现橡树湾与中国业主签订的合同中，所署名的橡树湾经纪人David疑似造假！
业主与橡树湾经纪人David签署的合同
开发商以经纪人度假为由逃避责任
为了证实这个经纪人的真假，海外莱福在美国的同事几乎查遍了所有的美国房产经纪人信息网站，都没找到这个经纪人。
与此同时，我们拨通了橡树湾经纪人的联系电话，尝试与其取得联系，但均无结果。
最后，我们与橡树湾开发商通了电话，橡树湾给出的理由是，这个经纪人已经出去旅游了大半年，联系不到他。
当问到橡树湾为什么不帮业主交税时，橡树湾的答案是，因为经纪人出游了，所以没帮业主交税。要等经纪人回来后，再帮业主补缴房产税。
疑点重重
那么问题来了，就算真的如橡树湾开发商所说，经纪人是在半年前出游了，因为来不及交税，所以才会造成业主有漏税的情况发生。
可是业主已经漏税了两年将近三年，这个事实又该如何解释呢？经纪人在半年前还未出游时，为什么不帮业主交税呢？如果橡树湾要帮业主交税早就交了，很明显这份说辞根本站不住脚。
橡树湾的答复还有一个疑点，【等经纪人回来后，再帮业主补缴房产税】，以一个美国房产开发商的实力来说，难道给业主报税的大权只能由区区一个房产经纪人来执行吗？就不能让其他房产经纪人代为处理？
更扯的是，海外莱福询问该经纪人何时回来时，橡树湾开发商的回答是他不知道，没人知道他什么时候回来。
这么说业主的漏税情况还是没能得到解决。业主的损失并没有得到终止。
总而言之，经纪人出游造成业主漏税的理由根本说不通。
这个经纪人的真假关系到一旦业主发现橡树湾开发商并没有替其交税，没有如期返还租金，想要上告或拿回房产时，橡树湾很可能会以合同无效来逃避责任。
为什么业主不自己出租公寓？
看到这里，有朋友会想，既然橡树湾提供的包租服务中，返还的租金偏低，业主为什么不把房子交给物业管理公司出租打理呢？
说出来你可能不信，如果业主将房子交给物业管理公司打理出租的话，业主会亏本出租，为什么呢？我们来估算下一笔账：
假如业主脱离橡树湾管理，自行出租的损失
这栋公寓市面上的长租租金在 1000 -- 1200美元 出租，我们以最高的租金1200美元来计算：
$1,200 - $996（橡树湾COA费用） - $100管理费 = $104
$104 x 12（月） = $1248/年
一年税费高达3800美元以上，业主一年的租金收入才1248美元，$1248 - $3800 = $-2552
业主在美国买房投资不仅赚不到钱，每年还要损失2552美元，人民币约17864元。
这里补充说明一下，为什么要以长租价格来计算呢？
因为对于在奥兰多的短租市场而言，该公寓的户型格局与装潢风格较为不理想，没有一定的竞争力去吸引租客入住，业主的租金收入效益很难达到预期效果。
同时，这很可能也是橡树湾没有定期给业主返还租金，漏缴房产税的其中一个原因。
该栋公寓一房一厅户型的内部格局
橡树湾（左）与其他度假公寓（右）的户型装潢对比
造成业主自行出租受损的原因是什么？
造成业主将房子交给物业管理公司出租后，会出现亏损的原因是什么呢？
原因很简单，橡树湾的COA费用严重偏高，就算以市面上最高的租金价格出租，交完COA的费用和房产税费，业主还要倒赔。
海外莱福致电和邮件橡树湾索要业主COA（HOA）费用数据，均无答复
看到这里，橡树湾抬高COA费用，隐瞒业主不替其交税的种种迹象透露出橡树湾的目的远非是赚取业主口袋里的钱那么简单。
