美国OAK橡树湾（即是OP，以下简称OAK）的精彩续集来啦！
信息量还是一如既往的 大 且 烧脑！
不认真看的话分分钟脱离频道...
狗血剧情上演中
有关注海外莱福的朋友都知道，我们有推送过关于【美国橡树湾开发商疑似背着业主漏税】的文章，错过的朋友可以查看前一篇文章。
文章推出后，许多与此相关的业主，或是吃瓜群众都纷纷在后台索要解决对策，生怕这150名中国业主被宰得体无完肤。
别担心。
在这一个月的时间里，我们不仅摸透了OAK的老底，还给这150名业主策划出了绝佳的解决方案。
现在，我们一起来揭晓谜底吧。
真相浮出水面
1971年，OAK在C.A.M开发商手上买下了度假村产权。
（美国OAK橡树湾主要是由David, Mark, Max为代表开设的房产公司。Mark是律师事务所，David和Max兼任了HOA和租赁管理，而David这个人我们在上一篇文章中有提及。我们一度以为这是个假名字假人，没想到还真有这么一个活生生的人，我们足足花了三个月才让David现身。）
买下了度假村后，OAK翻新了193套度假公寓，将其中150套公寓卖给了中国业主，并签了包租协议，承诺替业主出租公寓并每月返还房产价值的5%～6%租金。
之后，OAK将度假公寓交给了马格鲁森酒店集团(Magnuson Hotels)做短租出租。
到了这一步，OAK和中国业主原本就可以数着钱享受人生了。
但是！事情远没想象的那么简单！
马格鲁森酒店集团接管了度假公寓后，一直经营不善，客源极少，业主的租金收入断了来源，而公寓的房地产税和HOA费用$996/月（电费、物业人员工资等）却一直在不断的支出。
（冷冷清清的度假村，只见内部员工的车子）
入不敷出，没有了现金流，OAK的资金链因此断裂，直接造成业主
无租金收入
漏缴将近3年的房地产税
最后，OAK与马格鲁森酒店集团解除了合作。
OAK为什么不跑路？
OAK承诺给业主的租金泡汤了，还让业主背负着巨额房产税罚金，造成这样的严重后果，OAK难道不怕业主们包飞的去削他们吗？为何OAK不跑路？
原因很简单。
OAK当初在买下度假公寓后，还买了度假村周边的地皮及其他固定资产。
OAK在度假村公寓周边的固定资产
比起亏欠业主的租金和房产税来说，这些固定资产的价值更高，所以OAK是不可能为了这些租金欠款和房产税而放弃固定资产跑路的。
如何要回租金，缴清房产税？
关于要回业主的租金，缴清房产税的解决方法，海外莱福提供这以下3种方法：
1.起诉OAK，走司法程序直接追回
2.参与运营，把度假村重新盘活，追回欠款
3.卖掉公寓，及时止损
第一种方法是：打国际官司
不到万不得已，尽量不走这一步。
处理方式如下：
预计时间：耗时2年或以上
律师费用：总资金30%
总结三个关键点：费时、费力、又费钱。
第二种方法是：重新将度假村公寓运营起来
第二种方法是重新将度假村运营起来，让OAK还清租金欠款和房产税款后，业主每个月有正常的租金收入，房屋投资正常运作。
处理方式如下：
第一步：房屋授权
中国的150名业主将房源授权给美国Lovera Realty房产集团管理。
第二步：与OAK谈判
美国LR集团拿到51%的房屋授权量，即99套中国业主的房屋授权后，将与美国OAK谈判（拿到的授权数量越多，谈判话语权更大，成功率就越高），谈判目标如下：
要求OAK与业主解除原包租协议，将短租改成长租
要求OAK提供欠租证明（包括租金收入+房产税）
要求OAK制定还款计划（包括还款日期+还款金额）
要求债款还清后，下调COA费用（目标下调至$300-$400美元）
第三步：延期缴纳房产税
若房屋授权接管成功后，LR会出具一份度假公寓目前的运营状况说明报告，提交给美国政府，用于申请房产税延期缴纳。
LR会先替业主代缴2018年的房产税，以防止产生更多的房产税罚金。
待度假公寓出租运营状况复苏后，再代缴2016年及2017年的房产税款及罚金。
所有房产税款及罚金均由OAK承担。
第四步：确认新的包租事宜
谈判后，从业主的自身利益出发，与业主确认新包租协议和还款金额，例如：
新协议的包租金额为$550美元，那么业主实际收到的租金金额为：$550美元+OAK还款金额。
第五步：重新招租
美国LR集团会为业主重新招租，招收客源，每月定期将租金收益，和OAK的还款打入业主账号。
业主可以在海外莱福房产管理小程序上查看自己的每月租金账单，账单全部为中文字体，内有收入支出明细及收入支出凭证等，方便业主查对。
第六步：欠款还清后，确认是否将长租改回短租
待度假村公寓恢复正常运营，OAK将业主的欠款还清后，综合考虑公寓现状与长短租市场因素，再与业主确认是否将度假村公寓的长租模式形式改为短租，保障业主的最大利益。
第三种方法是：卖掉公寓，及时止损
第三种方式是将公寓卖掉，及时止损。
现在卖掉公寓划算吗？
在度假村有150名中国业主，有业主想继续出租，自然也就会有业主想要尽快卖掉房子，不想再跟这个烂摊子有半毛钱关系。
但是在卖掉房子之前，我们要先确定公寓目前的价值。
据调查，OAK将150套公寓卖给中国业主时，最高价卖出的是复式户型，以 $129,900美元 成交。
最低价是一室一厅的户型，以 $99,000美元 成交。
经过这几年的房产市场变化，和OAK对度假公寓的管理经营不善，导致公寓价值下跌惨重。
根据海外莱福美国当地团队对OAK度假公寓的售价评估来看：
复式户型的房价为：$75,000美元。
一室一厅的房价为：$65,000美元。
该公寓目前在市场上的实际估价
就目前的市场估价来看：
复式户型的公寓下跌了 $54,900美元。
一室一厅的公寓房价下跌了 $34,000美元。
业主如果此时卖掉公寓的话，不仅拿不回当年入手公寓的资金，反而还会亏本。
所以，海外莱福建议等盘活了公寓出租状态，房价回升后，再决定是否卖掉公寓。
总结
综合三个方案来看，海外莱福建议采用第二个方案最为实际，因为第二个方案能够：
最大限度的追回所有OAK租金和房产税欠款
追回欠款后，还能恢复成正常盈利的投资运作，重新获得新的租金收入。
因为盘活了公寓出租投资，公寓有了人气后，房产价值将重新回升，甚至将远远高出购入价值。
看到这里，相信许多业主对这个解决方案还是会有不少疑问的，所以海外莱福准备了以下的Q&A环节，方便业主进一步解决难题。
问：你们把OAK踢走了，你们替他还债？
答：我们没有把OAK踢走，只是参与了招租，让度假村入住率增高。入住率增高后，租客就会支付电费或公摊电费等，OAK的HOA费用也就会下降。
所以，我们是帮助OAK：
① 降低成本。
② 增加收入，从而使OAK有钱偿还以前欠下的费用。
问：你们是什么角色？
答：海外莱福是海外房产管理平台，业主注册我们平台以后，可以使用小程序随时关注自己房产的现状、租客信息及每月账单。
Lovera Realty是本次OAK项目的对接房产公司（www.loverafl.com），所有的授权协议均由业主直接与LR签署，海外莱福作为网络平台供辅助业主实施查看进程。
问：我在签署授权前，能不能先知道OAK每个月还多少钱？预估周期多久还完？
答：必须先签署授权。
例如，A业主告之，未收到租金已经有8个月了，OAK却说，他们只有6个月未付租金。
为了防止这样的事情发生，就必须要求提供付款证明以及查对欠租、欠地产税的总金额。但是由于业主是当事人，需要查对明细账本就必须要业主的授权。
再者，OAK欠每个业主的费用不一，我们需要拿到业主的授权，才能查看OAK的负债账本，有了实际的数据，才能给出准确的还款计划及周期。
问：万一我签署了授权，你们没谈拢，怎么办？
答：我们的业主曾各自尝试过与OAK的律师联系，但反馈均是OAK态度强硬。
据我们介入以后掌握到的信息来看，目前在OAK一共有193户，我们需要拿到51%的授权，即99户业主的授权，便可有一票否决权与OAK进行商业谈判。意味着从分散的资金集中到一起，话语权更大，谈判筹码更多。
我们的谈判始终以业主追回欠款为目的，首先尝试解决方案，让双方都减少损失，若最终没谈拢，集体走司法程序成功率较高。
就目前阶段而已，如果我们什么都不做，只会继续让OAK欠租到破产，追回欠债的可能性更低。
所以，就目前而言。这是一个不需要投入更多，却是最可行的执行方案。
问：如果我现在签署了，最快什么时候收到租金。
答：签署授权后，我们会对您的房产做一个房产检查，并生成报告。
如果房产没有需要维修的地方，在网站挂牌后45天内，将会重新收到租金。
问：为什么要从短租改成长租？短租不是利润更高吗？
答：首先，短租比长租不稳定。鉴于现状，我们需要选一个稳定保险的还款计划，并保证不会在还款的过程中断付租金，产生更多的负债。
其次，根据我们的实地考察，度假村的房产较为适合作为单身公寓，特别是能满足迪士尼员工或上班族的需求，长租更适合房产的现状。
最后，目前我们首先要保证欠款还上，再考虑盈利。
问：交给美国Lovera Realty授权管理，我需要支出多少费用？
答：前50名（含50）业主授权，我们收取$99美元的一次性费用。
50名后的业主授权，我们将收取业主一个月的租金费用。
所以，我们希望各位业主早点授权房子，早日拿回欠款，也防止产生更多的房地产税。
