海外房产管理，骇人听闻 ！细思极恐！！ 最近，海外莱福美国业务部的同事发现了一个惊天大秘密！ 可以说是细思极恐，当美国业务部的同事与小编详述美国佛罗里达州奥兰多【橡树湾OAK】房产开发商刻意隐瞒代理商，隐瞒业主漏税，造成业主即将面临房产被拍卖的后果时，小编简直是惊呆了！ 万万没想到在国外买房投资原来还有这种操作？不禁感叹涉世未深！ 这个“操作”目前还在秘密进行中，牵涉其中的中国房产代理商和135多名中国业主对此完全不知情！丝毫未察觉到远在美国的房子很有可能即将落入他人手中！ 135名中国业主和与此相关的中国房产代理商陷入水深火热之中。为了不让更多的中国房产代理商遭遇无良开发商的蒙骗，不让更多的业主在国外买房投资中遭受不必要的损失，海外莱福有必要将这个“惊天秘密”公告于众。 下面我们一起来看看橡树湾开发商是如何一步步把代理商和业主逼进死胡同。 【地址】：美国佛罗里达州奥兰多 【户型】：一室一厅/两室一厅 【房型】：公寓 【开发商】：橡树湾OAK 【出租方式】：包租短租 国内网站对橡树湾OAK的项目介绍 橡树湾开发商于1991年在美国佛州奥兰多兴建了一栋公寓，2014年重新装修后，将其中的135套公寓高价卖给了中国业主。 购买合同中写明，橡树湾为135名中国买主提供 4-5年 的包租服务，以短租的形式出租。每月给中国业主返还 650美元 租金，并注明租金中已扣除了HOA的费用 665美元 和 税费。 橡树湾与业主签订每月返还650美元的租赁合同 事实上，这套公寓的短租租金在市场上大概在 800-1000美元 左右，橡树湾给业主返还的租金严重偏低。 另外，给中国业主的HOA费用665美元已远远超出了正常费用范围。 值得注意的是，橡树湾并没有如期将租金返还给业主，部分业主已有5个月没有收到租金了。 【备注】：很多朋友赴美买房后，都会接触到一个名词“HOA” （Home Owner’s Association）。是管理房产共有部位的正式法律实体。一方面保障业主的共同的权益，完善公共设施，提高社区的整体品质，另一方面由他们来为小区选择物业公司，签订服务合同，处理各种诉讼事宜等等。 重点来了！！！ 如果说橡树湾将翻新的公寓高价卖给中国代理商，卖给中国业主，以超低租金返还，超高HOA费用报给业主是违背良心，没道德的行为。 那故意隐瞒中国代理商，隐瞒中国业主，给业主漏缴房产税，土地税，造成业主面临高额罚金，房子即将被拍卖的行为又是何居心呢？ 人的一生中有两件事无法避免--死亡和纳税！ 美国无房不税。房产税是地方政府的重要收入来源，安保、消防、教育、医疗等公共服务费用来源很大一部分都有赖于房产税，所以漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府甚至有权没收并拍卖房产。目前，橡树湾承诺给业主每年缴纳房产税、土地税的约定已失约了两年，也就是说，这135名中国业主已有2年多的时间没有缴纳房产土地税了，到今年2018年10月份前，如果橡树湾还没给这135名业主的房子缴税，这135名业主的房屋产权将被公示拍卖。 到那个时候，业主不仅平白无故损失了十几万美金，还要将房子拱手让人，想想都不值！ 美国OAK橡树湾房产漏税视频 部分业主两年所欠的房产税款与罚金 部分业主目前所欠的房产税款 查无此人！签约经纪人疑似造假！ 海外房产管理，在海外莱福给个别业主查税之时，发现橡树湾与中国业主签订的合同中，所署名的橡树湾经纪人David根本不存在！为了证实这个经纪人的真假，海外莱福美国的同事几乎查遍了所有的美国房产经纪人信息网站，都没找到这个经纪人的名字。 业主与橡树湾经纪人David签署的合同 开发商以经纪人出游为由逃避责任 与此同时，我们拨通了橡树湾经纪人的联系电话，尝试与其取得联系，但均无结果。 最后，我们与橡树湾开发商通了电话，橡树湾给出的理由是，这个经纪人已经出去旅游了大半年，联系不到他。当问到橡树湾为什么不帮业主交税时，橡树湾的答案是，因为经纪人出游了，所以没帮业主交税。要等经纪人回来后，再帮业主补缴房产税。 疑点重重 那么问题来了，就算真的如橡树湾开发商所说，经纪人是在半年前出游了，因为来不及交税，所以才会造成业主有漏税的情况发生。可是业主已经漏税了两年将近三年，这个事实又该如何解释呢？经纪人在半年前还未出游时，为什么不帮业主交税呢？如果橡树湾要帮业主交税早就交了，很明显这份说辞根本站不住脚。 橡树湾的答复还有一个疑点，【等经纪人回来后，再帮业主补缴房产税】，以一个美国房产开发商的实力来说，难道给业主报税的大权只能由区区一个房产经纪人来执行吗？就不能让其他房产经纪人代为处理？ 更扯的是，海外莱福询问该经纪人何时回来时，橡树湾开发商的回答是他不知道，没人知道他什么时候回来。 这么说业主的漏税情况还是没能得到解决。业主的损失并没有得到终止。 总而言之，经纪人出游造成业主漏税的理由根本说不通，经纪人是真是假，到底有没有这个人才是关键。 这个经纪人的真假关系到，一旦业主发现橡树湾开发商并没有替其交税，没有如期返还租金，想要上告或拿回房产时，橡树湾很可能会以合同无效来逃避责任。 橡树湾将公寓卖给中国业主并提供包租服务，中间能获利多少呢？我们来一起估算下这笔账： 假设橡树湾所得利润 据调查，橡树湾将135套公寓卖给中国业主中，最高价卖出的是复式户型，以129900美元成交，最低价是一室一厅的户型，以99000美元成交。 现在，我们以99000美元（当时市面上值6.2万美元）最低价卖出的价格来计算橡树湾的利润。 该栋公寓目前在市场上的实际估价 该栋公寓一室一厅户型的内部格局 当然，这只是以公寓卖出的最低价来估算，如果按最高价估算，橡树湾赚的就更多了。 至于橡树湾是否将公寓高价租给租客，中间赚取差价的情况我们暂且忽略不计。 除此之外，橡树湾没有替中国业主定期交税，在这个报税环节中，自然也省下了不少时间成本。 看到这里，有朋友会想，既然橡树湾提供的包租服务中，返还的租金偏低，业主为什么不把房子交给物业管理公司出租打理呢？ 说出来你可能不信，如果业主将房子交给物业管理公司打理出租的话，业主会亏本出租，为什么呢？我们来估算下一笔账： 假如业主脱离橡树湾管理，自行出租的损失 造成业主将房子交给物业管理公司出租后，会出现亏损的原因是什么呢？ 原因很简单，橡树湾的HOA费用严重偏高，就算以市面上最高的租金价格出租，交完HOA的费用和房产税费，业主还要倒赔。 海外莱福致电和邮件橡树湾索要业主HOA费用数据，均无答复 看到这里，橡树湾将公寓高价卖给中国业主，抬高HOA费用，隐瞒业主不替其交税的种种迹象透露出橡树湾的目的远非是赚取业主口袋里的钱那么简单。 究竟是不是等业主漏缴3年房产税，房产被拍卖后再侵吞房子就是仁者见仁，智者见智了。 面对无良开发商--橡树湾的做法，这135位中国业主难道就真的要输的连渣都没有了吗？ 为了挽回损失，海外莱福给业主准备了以下三种方案： 方案一：立案赔偿 业主聘请律师立案，申请美国FBI调查橡树湾开发商的商业模式是否违背了美国商业法，如果橡树湾确实有欺诈中国业主的行为，那么橡树湾将要赔偿中国业主的损失，如果橡树湾卷款而逃，那么损失将由商业保险赔偿给业主。 方案二：卖掉房子，挽救损失 尽快将房子卖掉，以挽救损失，毕竟在无良橡树湾开发商和HOA管理下的房子，受气的日子绝不会少，同时，在这里要说下，因为这135多名业主已有2年半以上的时间没有交税，所以如果将房子卖掉后，业主除了补缴之前落下的税款，还要缴纳高额罚金。 方案三：集结所有业主，换掉HOA 集结整栋公寓的所有业主，通过投票的方式把HOA换掉，重新筛选出正规专业的HOA管理公寓，之后再由HOA商定公寓是以长租还是短租的方式出租投资。 橡树湾物业业主地域占比 在海外房产管理，根据海外莱福的统计，中国业主在橡树湾持有物业套数占比高达78.92%，加上香港的比例高达81.33%。 这么高的占比总数，只要中国所有业主同意，便可替换掉HOA。 海外房产管理中不少初到美国的购房者，由于不清楚或不重视房产税的缴纳，在现金付清房款之后以为就可以一劳永逸安心居住了，却不知税是跟着房子的，世世代代可以居住于此，却世世代代都要交税。每年都不乏初到美国购房的人，买完房空置很久以后，兴高采烈的打算搬到自己的新屋居住，却发现房子已经因为欠缴房产税被政府拍卖了，里面早已鹊巢鸠占住上了别的家庭。 如果你是海外房产代理商，建议你多方面考察国外房产开发商合作方的资质，了解美国房产包租的商业模式，才能及早识破黑心开发商的招数，不让自己的业主客户遭到损失，赢得业主客户的信任。 如果你是房产投资人，无论是在国内买房投资，还是在遥远的国外买房投资，都一定要谨慎对待，做到找对卖房中介，开发商，提前对他们的资质做审查。毕竟黑心开发商在国内外都不在少数。 另外，也是最重要的一点，业主要定期的查看自己的房产有没有漏税，有没有多缴或少缴房产税，预防出现被罚税金或房屋被公示拍卖的情况。 对于房产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按季度交，有的按月交，在加州是每年需要交两次。每个县政府都有专门的交地税网站，在全球都可以方便缴纳，当然也可以交给专业的房产管理机构购买。 所以说了这么多，你会发现，管理是多么的重要。你会发现一个能够用心的替你监管和维护海外房产资金安全的管理者，到底有多么的重要。
租金偏低、HOA费用偏高，业主获利少
业主被漏税2年半，房产即将被拍卖
疑点重重！开发商的说辞难以让人信服。
一旦骗局坐实，橡树湾能赚多少钱
$99,000 - $62,000 = $37,000（橡树湾所得利润）
包租四年，一年返还业主租金650美元
$650 x 12（月）x 4（年）= $31,200美元
$37,000（橡树湾所得利润） - $31,200（返还给中国业主四年租金）= $5,800
也就是说，除去返还四年的租金，橡树湾在一个业主身上就能赚到 5800美元。
这栋公寓市面上的短租租金在 800 -- 1000美元 出租，我们以最高的租金1000美元来计算：
$1,000 - $665（橡树湾HOA费用） - $100管理费 = $235
$235 x 12（月） = $2820/年
一年税费高达3800美元以上，业主一年的租金收入才2820美元，$2820 - $3800 = $-980
业主在美国买房投资不仅赚不到钱，每年还要 损失980美元，人民币约6495元。
业主必须采取措施 及时止损
写在最后
